Australia: Um dia a casa cai

Faz tempo que queria dar uma analisada nos numeros do Mercado imobiliário Australiano e tentar entender o que esta acontecendo. A ideia não é fazer uma previsão do que vai acontecer, pois acho tolice tentar adivinhar o futuro, pois para mim futuro é algo que não existe e depende das ações do presente e do agora.

O que acho interessante é analisar o cenário macro, como faço e fiz muitas vezes aqui no blog, com o intuito de analisar os possíveis riscos e oportunidades no mercado.

Já discuti algumas vezes aqui no blog sobre minha opinião do mercado imobiliário australiano.

Sem muitos rodeios o resumo do que acho do mercado imobiliário na Austrália é:

-  Relativamente caro em relação aos países desenvolvidos

-  Altamente endividado

- Com iminente risco de um colapso, e colapso homérico

Comecei o post com a minha conclusão, mas acho que antes deveria explicar o porque acho isso e esta é a intenção do post.

Primeiro o motivo que o mercado imobiliário na Austrália é caro e principalmente subiu muito nos últimos anos.

Geralmente o bom senso diz que o mercado imobiliário na Austrália os preços sobem porque existe mais oferta que demanda. Seria tolo em discordar com esta assertiva, pois de fato isto é verdade, mas por incrível que parece este não é o único motivo, na minha opinião, que justifique, o aumento absurdo dos preços dos imóveis na Austrália.

Na minha opinião os motivos são:

- Alta aspiração cultural da população australiana em possuir o próprio imóvel

- Baixa taxas de juros

- Imigração

- Constante baixo desemprego devido ao Mining Boom.

- Aumento salarial médio devido a demanda no mercado de trabalho.

Vou começar explicando a questão da baixa taxa de juros, que acho que é o ponto mais relevante em toda esta história. Mesmo assim é uma coisa que a maioria das pessoas que emprestam dinheiro não prestam a devida atenção quando vão fazem um empréstimo.

Eu chamo isto de efeito casas BAHIA. A analogia é que a pessoa que vai comprar algo não esta interessada em saber  quanto que será a taxa de juros, mas se será capaz de pagar as prestações mensais.

Hoje a divida media de um empréstimo imobiliário na Austrália é de 287mil dolares. Contanto que hoje (Janeiro de 2011) a taxa de hipoteca variável é de 7,8%, então, o custo de serviço desta divida é de 22,386 dolares por ano ou 430 por semana.

Acho que ai que está a grande pegadinha que os bancos não querem que as pessoas percebam, pois assim continuam “enganando” a população que não sabe fazer conta e fazem mais dinheiro.

Não muito tempo atrás, em junho de 1989, esta mesma taxa era de 17%.

Fazendo a conta simples sobre os mesmos 287mil o custo da mesma divida seria 48,790 por ano ou 938 dolares por semana. Sim isso mesmo a mesma divida seria 118% mais cara de servir.

Esta começando a entender porque as pessoas com a mesma renda pode bancar uma casa muito mais cara?

Assim, ai vai a minha primeira “conclusão” da minha teoria. Preço de casa é mais uma função de taxas de juros do que simples forças de oferta e demanda.

Eu coletei alguns dados do ABS (Australian Bureau of Statistics) com preços de casas médio, divida agregada de hipotecas, renda media, taxas de juros e etc e tentei de alguma forma fazer senso de toda esta informação e reforçar os pontos da minha teoria.

Peguei os dados de 2002 para cá. Os dados de 2011 ainda não foram divulgados, mas tenho ate Setembro de 2010 e digo que fiquei deveras preocupado com o que vi.

O primeiro gráfico que queria mostrar, que acho que é o maior indicativo se um mercado esta caro ou barato é a relação entre preço médio das casas dividido pela renda media. Este indicador é interessante, pois ao longo do tempo ele evita distorções inflacionárias. Basicamente, em outras palavras, ele indica o quando que o cidadão médio precisa trabalhar para pagar sua casa por inteiro.

O gráfico mostra que cada vez mais os australianos tem que trabalhar mais para pagar pelas suas casas. Isto é como uma moeda que tem dois lados. Para quem não tem casa, isto é pessoas jovens e de baixa renda, tem cada vez mais dificuldade de entrar no mercado. Entretanto, pra quem já está no mercado com uma casa isto é bom, pois acontece um fenômeno que os economistas chamam de “wealth effect”. As pessoas se sentem mais ricas porque o valores de seus ativos sobem e acabam gastando mais dinheiro e inclusive pegam empréstimos nos bancos usando as próprias casas e ações que subiram em valor para gastarem o “dinheiro” que os ativos criaram.

Esta entendendo porque banco adora que os preços subam e os juros fiquem baixos? Pois assim, todo mundo pode se alavancar mais. Se esta se perguntando o que é alavancagem acho que precisa ler este outro post  (como ficar rico honestamente).

Devido a década de 2000 os juros estarem muito baixos em relação a outros períodos e quase não ter tido crise na Austrália, tirando a que teve em 2008, mas aqui as consequências foram mínimas, os preços das casas subiram, mas não se iludam a quantidade de divida na Austrália cresceu também e MAIS DO QUE O PRECO das CASA!

Veja o segundo gráfico

Nestes quase 9 anos o preço médio das casas subiram de 240mil para 495mil. Isso da um aumento de em media 7.7% ao ano ou aproximadamente 106% neste período.

Enquanto isto, agora pasmem, a quantidade de divida imobiliária na Austrália cresceu de 326bilhoes de dólares para 1,04 Trilhoes de dólares. Em termos percentuais isto é um aumento de 14% ao ano ou aproximadamente 219% neste período.

Esta é a parte que começo a coçar minha cabeça ao mesmo tempo tentando entender o “milagre” que aconteceu e preocupado com as consequências deste digamos, excesso.

Não há sombra de duvidas que isto é uma bolha, na minha opinião, que esta colocando uma alta pressão na população australiana, principalmente naqueles que emprestaram altas somas de dinheiro apenas preocupado se pode pagar a quantidade mensal e na esperança que os preços continuaram a subir pra sempre 7% ao ano e assim continuarem a emprestar mais e mais.

Agora me pergunto a que custo a farra pode continuar? Pra mim, o custo do aumento da divida foi alto demais e se continuar assim a porcentagem da renda indo para pagamento de divida vai aumentar cada vez mais e também a economia poderá entrar um estado inflacionário ou de retração de crédito.

Para demonstrar minha preocupação fiz um outro calculo que é a divida media por cabeça e o quanto isto representa da renda media anual.

Em 2002 a divida por cabeca era de 16,4 mil dolares e a renda media era 45,5 mil. Isto da uma relaçao de 36%. Em 2010 a divida media por pessoa é 46,3mil dolares e a renda media é 68mil. Em termos percentuais a relação aumentou pra 68%. Isto é mais uma indicação que a quantidade de grana da renda indo para o pagamento de divida é bem maior que 9 anos atras.

Mas se voce estiver perguntando, mas porque a coisa ainda não despencou na Australia, se nos EUA as coisas despencaram com menos excesso. Ai que vai a minha argumentação do mercado de trabalho e a China.

Eu acho que o qua ainda seguram os preços de casa altos e a farra de crédito é que o baixo desemprego e os juros ainda  baixos permitem quem tem divida honrrar o pagamento da divida e pra mim a qualquer momento este elo fraco pode arrebentar e se arrebentar as consequencias serão horrorosas.

Não quero me alongar muito no posto, pois ja esta ficando muito grande, mas o que acho que ainda segura esta bolha na Australia é outra bolha que ja falei que é a bolha na China.

Considerem estes dois posts sobre o assunto

A China é uma Bolha?

Desemprego piora na Australia e a Bolha imobiliaria na China

Não sei quando que a coisa vai desandar mas eu estou em alerta monitoranto a China, o desemprego na Australia e as taxas de juros, pois não quero estar complacente de boca aberta se a coisa desandar, pois dizem que as melhores oportunidades estão nas crises.

As coisas ainda podem andar irracionais por muito tempo. Quem sabe mais uns anos. Nao sei… pode ser mais 5 ou 10 anos, por isso não quero me fazer de tolo e dar uma data, nem menos um ano.

Como disse não é minha intenção aqui adivinhar o futuro, mas entender os sinais quando eles vierem.

Pra finalizar queria colocar o grafico dos juros hipotecarios bancarios medios e a taxa de juros do banco central australiano e o spred dos bancos.

Perceba que em 2008 quando teve a crise imobiliaria nos EUA e consequentemente a crise de credito mundial o custo do credito aumentou para os bancos o que tem colocado pressão nos bancos a aumentar os juros, mesmo que o banco central tente mante-los baixos.

Repare que os spread que era cerca de 1.8% a 2% agora esta consistentemente acima de 3% nos ultimos 2 anos. E é como uma faca de dois gumes, quanto mais a economia melhorar na Australia, mais os juros terao que serem aumentados para conter a inflaçao e mais pressão colocará no pagamento da divida pelos endividados.

Então, aperte os cintos que um dia casa cai.

O que o mercado de bonds está dizendo

Complementando o post sobre inflação/deflação deixo o link para um video de um debate de dois melhores economistas quando o assunto é mercado de bonds (titulos).

Achei comentario sobre este debate no blog Zero Hedge.

Interessante que apesar dos dois lados teram excelentes pontos a visão de ambos é oposta. Assim como na discussão sobre inflação/deflação abaixo.

Jim Grant acha que o cenário de inflação é mais provável e acha que o valor dos bonds vao despencar e o dolar americano desvalorizar. O seu principal ponto é que o mercado de bonds tem mega ciclos que podem durar 30 a 40 anos.

O ultimo ciclo comecou em 1981 e esta para terminar agora atingindo seu pico e iniciar novamente na direção oposta.

So um rápido 101 sobre a lógica de bonds. O bond nada mais é do um papel que promete pagar uma determinada taxa de juros (yield) até a data de maturidade. O valor de face do bond flutua durante o tempo em função de oferta e demanda por dinheiro, que nada mais é do que a taxa de juros de mercado (bond yields). Não quero entrar em muito detalhe, mas o valor do bond é inversamente proporcional a taxa de juros, ou seja, se a o valor do bond cai a taxa de juros sobe e vice versa.

Grant advoga que em 1981 o preco dos bonds começaram a subir em uma tendencia de alta e as taxas de juros cairam nos ultimos 30 anos e no momento essa tendencia se inverterá e os preço dos bonds cairão. Ele é um critico do sistema Fiat de moedas que tornou o padrão mundial desde 1971 quando Richard Nixon acabou com o padrão ouro. Atualmente, devido sua descrença no mercado de bonds, Grant acredita que a definição de bonds é uma promessa de divida denominada em moedas que ninguém sabe o que é.

David Rosemberg, pelo contrário acha que o mundo passa por um periodo de deflação e delevarage (desendividamento) e acha que o valor dos bonds vão subir e a taxa de juros ficará baixa nos próximos 3 a 5 anos. Rosemberg embasa bem seu ponto em um estudo da Mckinsey (McKinsey Debt and Deleveraging) que diz que um periodo de deleverage demora de 3 a 5 anos e é o que estamos passando no momento. Outro ponto importante do seu argumento é a mudança no perfil demográfico. Os Baby boomers esta fazendo 65 anos e querem se aposentar. A maior parte da carteira de investimento dos baby boomers estavam em ações e tomaram duas pauladas nos ultimos 10 anos. Primeiro em 2000 com a quebra de Nasdaq e depois em 2007-2008 com a sub prime crises. Agora que recuperaram um pouco da grana com a subida da bolsa o pessoal esta comprando bond pra manter o dinheiro seguro e isto está forçando a taxas de juros pra baixo, pois a demanda por bonds esta subindo.

O ponte dele é bem parecido com o the Mish Shedlock no post abaixo sobre deflação/Inflação.

Segue abaixo o gráfico de preço dos Treasury bonds de 10 anos.

Pelo gráfico quem está certo no momento é Rosenberg, pois os preços dos bonds estão numa tendencia de alta, mas caso os preços cairem abaixo daquela linha preta do grafico (up trend) ai quem estará certo é Grant.

Seja quem está certo a perspectiva pro mundo não é boa. Ou teremos uma recessão prolongada com contração no crédito ou uma hiperinflação e uma desestabilização monetária mundial.

O foco desta discussão é mais os EUA e países em desenvolvimento apesar de serem influenciados fortemente pelo que acontece nos EUA, podem correr em paralelo sem uma recessão tão forte. A Austrália por exemplo esta indo bem, pois parece que a China não quer parar de crescer, mas temos que ficar de olho na China, como foi comentado aqui, porque as coisas lá podem degringolar a qualquer momento.

A New Normal

Cumprindo o prometido aqui vai um novo post.

Comentarei aqui o investment outlook publicado pela PIMCO esta manha, na Australia.

Pra quem não sabe Pacific Investment Management Company (PIMCO) é o maior fundo de investimento em bonds do mundo. Os caras somente administram 750Bi de dolares.

Quem está trabalhando pra eles no momento é nada mais que Alan Grenspan, não preciso comentar o curriculo do garoto.

Quem quiser ler o relatorio na integra aqui vai o link

O investment outlook tem muito a ver com minha visão macroeconomica que coloco aqui no Blog e continuarei a colocar.

O principal comentario que ele coloca é que o secular bull market nos EUA acabou. ZIP. C’est fini. FINITO. IT IS OVER.

Só um pequeno parentese que o mercado de ações nos EUA teve uma fase de alta de 1982 até 2000-01 com a quebra de Nasdaq.

Logico que disse em outras palavras. Ele disse que nos estamos indo para uma nova fase que ele chomou de NEW NORMAL.

Nas palavras de Bill Gross

“if you are a child of the bull market, it’s time to grow up and become a chastened adult; it’s time to recognise that things have changed and that they will continue to change for the next – yes, the next 10 years and maybe even the next 20 years. We are heading into what we call the New Normal, which is a period of time in which economies grow very slowly as opposed to growing like weeds, the way children do; in which profits are relatively static; in which the government plays a significant role in terms of deficits and reregulation and control of the economy; in which the consumer stops shopping until he drops and begins, as they do in Japan (to be a little ghoulish), starts saving to the grave.”

Nesse novo contexto existe o fenomeno DDR. Delivering, Degoblalization and Reregulation. Esse novo modelo não se coaduna com o modelo de negocios Americano das ultimas 3 decadas.

Resumindo as caracteristicas principais do novo cenário são:

American-style capitalism and the making of paper instead of things.: Acabou a festa de Americano imprimir dinheiro pra comprar bujiganga de paises em desenvolvimento, ou desenvolvido. Achando que os fornecedores vão pra semrpe comprar titulos do tesouro americano com os superavits gerados

Private vs. public-driven growth.: Governo vai regular mais o mercado e a mão invisivel sai de cena

Global economic leader: China é o novo lider. Detalhe ja extensivamente comentado auqi.

United States housing and employment.: A recessão continua forte, pois o Americano nao tem poupança. Isso é fato e foi o que causou a crise la. As perspectivas não são boas pros gringos devido a ressaca de divida. O crescimento nos EUA estará no modo NEW NORMAL.

Nem tudo é noticia ruim. E não quero carregar o estigima de alguém pessimista.

Alias eu sou tremendamente otimista, so pra registro. Super pessimista com relação a atual crise e os EUA e tudo que aconteceu la, mas eu concordo em genero numero e grau com os pontos listados no artigo e ai vão eles.

1) Global policy rates will remain low for extended periods of time.: Acho que taxas de juros ficarão baixas por um tempo, pois a coisa não vai melhorar cedo. Minha dica é. Aproveite pra pagar as dividas. Não faça mais do que voce ja tem.

2) The extent and duration of quantitative easing, term financing and fiscal stimulation efforts are keys to future investment returns across a multitude of asset categories, both domestically and globally.: Esse é o ponto que concordo menos. Como capitalista acho que as coisas deveriam se reajustar com menos intervenção, mas não é o estilo de Bernanke e Obama. Então isso acho que é inevitável e espero que o resultado seja bom no final.

3) Investors should continue to anticipate and, if necessary, shake hands with government policies, utilising leverage and/or guarantees to their benefit.: Surfe na onda o Climate Change, compre commodities.

4) Asia and Asian-connected economies (Australia, Brazil) will dominate future global growth.: Essa é a ponte aérea que sempre quero estar. Casamento perfeito. Isso vale a pena um post so pra comentar isso. Prometo um dia… se possivel em greve.

5) The dollar is vulnerable on a long-term basis.: Amiguinho. O trade do seculo. Venda dollar e compre commodities. The green back is over. Say goodnight.

Bill Gross